Investire nel settore immobiliare: la guida completa

L’immobiliare è uno degli investimenti preferiti dai europei, almeno per chi se lo può permettere. Quindi certamente, per alcuni di noi, costruire un patrimonio può essere parte del dominio dei sogni. Immobiliare non è a priori l’investimento più conveniente, ma ci sono soluzioni per esporsi ad esso e ottenere rendimenti equivalenti ad un investimento in affitto senza dover mettere diverse centinaia di migliaia di euro sul tavolo. Quindi, come si può beneficiare della performance della pietra in base al proprio budget?

Investimento diretto: scelte illimitate

L’investimento immobiliare diretto è la prima soluzione che viene in mente. Per fare questo, possedere una residenza primaria è un vantaggio perché vi permetterà di prendere in prestito più facilmente, e vi sentirete anche più sicuri in termini di patrimonio che investire nel mercato azionario. D’altra parte, non è sempre il miglior affare finanziario da fare.

Confrontate il costo del pagamento di un affitto con il costo del mutuo necessario per completare il vostro acquisto. Potresti essere sorpreso dal risultato, a volte può essere più attraente comprare una piccola area da affittare e affittare la tua casa piuttosto che possederla.
L’investimento immobiliare ha avuto un forte sviluppo negli ultimi anni, soprattutto grazie ai meccanismi di esenzione fiscale che contribuiscono all’attrattiva di queste formule. Oltre al classico appartamento nelle grandi città, è anche possibile acquistare alloggi in affitto stagionale in località turistiche, zone forestali o agricole, locali commerciali e persino parcheggi.

Tutte queste proprietà hanno biglietti d’ingresso, profili di rischio e di rendimento diversi. Anche le questioni fiscali devono essere prese in considerazione, non solo in relazione alle operazioni di esenzione fiscale, ma anche in relazione al rapporto tra rendimento e potenziale apprezzamento.

D’altra parte, l’investimento diretto soffre di rischi più elevati a causa della mancanza di diversificazione. Se avete solo una o due proprietà, taglierete gran parte del vostro reddito regolare in caso di cambiamento di inquilino, un disastro o semplicemente una ristrutturazione.

Inoltre, può essere più difficile e costoso vendere la vostra proprietà ad un buon prezzo se ne avete bisogno urgentemente. Sarà anche difficile liberare parte del contante bloccato (per esempio il 10% del valore della proprietà), a meno che non prendiate un prestito ipotecando parte della vostra proprietà.

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Diverse soluzioni per investire in proprietà

Gli immobili sono stati un rifugio sicuro per decenni. È un simbolo di un certo successo sociale, dato che è ancora uno dei metodi preferiti per costruire un patrimonio finanziario. Infatti, per la sua stessa natura, l’investimento immobiliare è uno dei pochi beni che possono essere acquisiti ottenendo un prestito, il che è un serio vantaggio. La presenza di un capitale personale non è obbligatoria e quindi apre prospettive di ricchezza per una vasta popolazione. Ecco perché, storicamente e nella credenza popolare, l’acquisto di una proprietà rappresenta l’unica opportunità nella vita di possedere un bene prezioso da trasmettere ai propri eredi.

L’acquisto di una residenza primaria (o anche secondaria) è il metodo più popolare per investire in immobili, ma ci sono naturalmente altre soluzioni da scoprire, con o senza credito, in gestione passiva o attiva. Diamo un’occhiata a tutte le opzioni disponibili con i loro vantaggi e svantaggi.

INVESTIRE IN UNA RESIDENZA PRIMARIA / SECONDARIA

Assumeremo che l’investimento in una residenza primaria e secondaria è un investimento con le stesse poste in gioco nella misura in cui i passi e l’obiettivo dell’acquisto sono simili: possedere un edificio per uso personale.
L’acquisto di una residenza primaria non dipende solo da punti di logica finanziaria. Altri elementi meno razionali sono presi in considerazione, come i bisogni materiali e la sfera emozionale (sentirsi bene nella propria casa / una bella proprietà da lasciare ai propri figli). Questo rende l’investimento meno sicuro anche se non manca il buon senso e la ricerca preparatoria.

Alcuni prerequisiti devono essere presi in considerazione:

• Stabilità professionale e personale che faciliti l’accesso a un prestito e garantisca il rimborso senza generare troppo debito
• Una capacità di proiettare su almeno 8 anni per ottimizzare le possibilità di un ritorno positivo dell’investimento
• Una visione globale dei costi generati da un acquisto e le differenze tra essere inquilino e proprietario: le spese notarili corrispondono a circa 2 anni di affitto; un proprietario spende di più di un inquilino per la sua proprietà (tassa di proprietà, rifiuti domestici, lavori, ecc.)

È spesso l’acquisto di una vita. Ecco perché l’investimento in una residenza primaria (o secondaria) non è considerato solo in termini di redditività a medio o lungo termine.

INVESTIRE IN PROPRIETÀ IN AFFITTO

Investire in proprietà in affitto è l’altra grande soluzione per comprare un edificio per scopi principalmente finanziari, ricevendo affitti o dividendi. Ci sono 2 approcci principali da conoscere prima di imbarcarsi in un tale acquisto: la carta-pietra e la tradizionale proprietà in affitto. Diamo un’occhiata a questi due metodi in dettaglio, presentando i loro vantaggi e svantaggi.

Immobili in carta-pietra

• Questo termine copre tutti i metodi di investimento in cui l’acquirente (o l’investitore, a seconda dei casi) ha un impegno a distanza con la proprietà in questione. 3 forme giuridiche rientrano in questo tipo di investimento:
  SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), che rendono il proprietario un socio che riceve mensilmente dei pagamenti di affitto
• Crowdfunding, che è un finanziamento partecipativo in cui l’investitore presta denaro a uno sviluppatore che rimborsa l’investitore alla fine del progetto con interessi determinati all’inizio
• SIIC per Sociétés d’Investissement Immobilier Côtée. Questa volta l’investitore è un azionista di una società che riceve dividendi relativi ai risultati raggiunti dalla società attraverso il suo patrimonio immobiliare

Gli immobili attraverso il metodo della carta-pietra sono relativamente facili e comodi, il che è particolarmente attraente per gli investitori. Il biglietto d’ingresso è abbastanza basso. Tali proprietà richiedono meno gestione perché sono gestite esternamente, sia per l’acquisto, la vendita o la manutenzione. Tutto è delegato. Tale approccio permette una diversificazione interessante poiché minimizza i rischi in caso di deterioramento di una proprietà specifica o di affitti non pagati su una proprietà.

Proprietà in affitto tradizionale

Questo è certamente il metodo più conosciuto ma non il meno complicato. In questo tipo di investimento il proprietario è anche il locatore. Per questo motivo gli tocca assumersi altre responsabilità legali piuttosto pesanti. Questo tipo di acquisto implica un maggiore investimento finanziario e un impegno di tempo per una gestione qualitativa.
Il livello di rischio è molto più concentrato, a meno che, naturalmente, il proprietario non possieda diverse unità che diluiscono i costi di manutenzione o l’affitto non pagato. È importante avere una certa comodità finanziaria. Il reddito da locazione non dovrebbe essere una parte troppo centrale del reddito familiare di base.
L’investimento locativo tradizionale implica anche la scelta del regime fiscale più adatto alla vostra situazione personale per un’ottimizzazione redditizia. Per esempio, affitto nudo o ammobiliato, Abritel per gli affitti stagionali, un SIC o anche approfittando dell’agevolazione fiscale della Denormandie.
Il vantaggio principale di questo metodo è una grande autonomia e libertà di prendere decisioni (per l’esecuzione del lavoro, per esempio), che è facilitata da risultati ottenuti in tempi eccellenti.

Immobili alla portata di tutti: SCPI e Crowdfunding

I fondi di investimento immobiliare (SCPI) sono strutture simili ai fondi comuni di investimento, ma con una forte attenzione al settore immobiliare. Questi veicoli hanno la particolarità di dover pagare almeno il 90% del loro reddito sotto forma di dividendi.

Ci sono due strutture di capitale, le società aperte che accettano nuovi fondi su base continua (soggetti a certi limiti) e le società chiuse che raccolgono capitale solo attraverso aumenti approvati dagli azionisti per acquistare nuove proprietà.
È importante distinguere tra i diversi concetti di prezzo per evitare confusione. Le società immobiliari quotate sono scambiate come le azioni convenzionali, quindi il loro prezzo è molto più volatile del loro valore di mercato, noto anche come valore di realizzo.

D’altra parte, per acquistare quote di SCPI non quotate, dovrai pagare il prezzo di sottoscrizione, che è composto dal valore nominale e da un premio di emissione che include la tassa di sottoscrizione (circa il 10%) e la rivalutazione stimata degli attivi rispetto al valore nominale della quota.
Infine, la popolarità delle FinTech, aziende che combinano finanza e nuove tecnologie per presentare soluzioni innovative, ha influenzato anche il mondo immobiliare. La Francia, per una volta, beneficia di un quadro piuttosto accomodante che ha permesso al numero di schemi di investimento immobiliare collaborativo di moltiplicarsi.

Potete, per esempio, finanziare nuovi progetti di sviluppatori, ma anche prendere quote di investimenti in affitto o concedere un mutuo a famiglie in difficoltà. Come sempre con le piattaforme di equity crowdfunding, controlla che la società che organizza la raccolta di fondi sia un fornitore di servizi di investimento regolamentato e approvato.

Ancor più di qualsiasi altro investimento finanziario, l’immobiliare richiede quindi uno studio approfondito della vostra situazione finanziaria. Questi progetti sono spesso destinati ad essere ereditati o almeno a rimanere in famiglia per un lungo periodo, quindi la creazione di una Société Civile Immobilière (S.C.I.) può essere un veicolo flessibile e fiscalmente ottimizzato.

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Immobiliare, un mercato promettente per il 2021

È piuttosto audace rispondere a questa domanda senza dare il quadro completo del mercato immobiliare.
In primo luogo, è fondamentale evidenziare i miti tossici che possono influenzare il nostro giudizio:

• Gli immobili salgono sempre: questa è una falsità. La storia ha ampiamente dimostrato che il mercato immobiliare fluttua enormemente. Questo significa che sperimenta gravi cadute di prezzo. L’esempio più eloquente è sicuramente lo scoppio della bolla immobiliare nella prima metà degli anni ’90 che ha potenzialmente rovinato molti proprietari di case
• C’è una carenza di alloggi: ancora una volta le statistiche mostrano il contrario. Attualmente il tasso di sfitto è al suo punto più alto e anche in aumento. Solo poche grandi città sono colpite da una significativa carenza di alloggi
• Pagare l’affitto è uno spreco di denaro: questa non è affatto una verità assoluta. Quando si confronta il costo reale dell’affitto con quello della proprietà, emerge una zona grigia. Inoltre, il livello di reddito delle famiglie non è necessariamente aumentato allo stesso ritmo dell’inflazione, il che crea un gap potenzialmente imbarazzante per fare un investimento ragionevole
• Gli immobili sono acquistati da stranieri: le cifre dimostrano che non è così. Parigi è la più interessata dagli investitori stranieri con solo il 3% del suo stock. Niente a che vedere con certe altre capitali europee che possono raggiungere il 20%.

L’altro volante essenziale prima di esprimere un parere su un promettente anno immobiliare nel 2021 è uno sguardo obiettivo sulla realtà della situazione. In primo luogo, per diversi decenni, molti fattori hanno contribuito a un mercato immobiliare sano. Lo Stato, attraverso i governi che si sono succeduti, è stato in grado di fornire generose agevolazioni fiscali per incentivare gli acquisti. Lo scoppio della bolla 20 anni fa ha portato le banche a offrire tassi di prestito estremamente bassi. Non c’è garanzia che queste condizioni ottimali continueranno.

I miti sopra descritti sono ancora molto vivi e hanno, a loro modo, un’influenza sulle tendenze del mercato, con acquisti meno ragionevoli ma che rispondono a un bisogno di possedere un immobile perché è il momento giusto per costruire un patrimonio e per ottenere un rapido profitto sulla rivendita.

Infine, come menzionato sopra, la curva del potere d’acquisto non è aumentata nella stessa misura dell’inflazione, il che può rendere alcuni investitori riluttanti a tirare fuori i loro risparmi in attesa di condizioni ipoteticamente migliori.

In conclusione, possiamo dire che con le attuali condizioni del mercato immobiliare, il 2021 potrebbe essere un anno promettente. Se i tassi di prestito rimangono bassi come lo sono, gli investitori saranno desiderosi di comprare proprietà grazie alle condizioni vantaggiose. Tale dinamismo sosterrà una stabilità dei prezzi degli immobili che è particolarmente interessante sia per i venditori che per gli acquirenti.

Ciononostante, si deve rimanere cauti perché non c’è alcuna garanzia che queste condizioni vantaggiose saranno mantenute. I tassi di prestito non possono scendere sotto lo zero e il governo non continuerà necessariamente ad essere così generoso. Uno studio approfondito della redditività, anche se il mercato cala, sarà vitale prima di investire del denaro in un immobile per ottimizzarne la gestione.

La sicurezza, uno dei punti forti dell’investimento immobiliare

Mito o leggenda? La questione della sicurezza dell’investimento in immobili viene spesso fuori nel dibattito sugli investimenti immobiliari. Diversi punti tendono a dimostrare che l’acquisto di una proprietà rimane un forte porto sicuro con rischi minori.
Guardiamo la tendenza degli ultimi 20 anni. È vero che la crisi degli anni 90 ha fatto scendere un po’ i prezzi, ma i proprietari pazienti o gli opportunisti si sono finalmente resi conto che i prezzi sono aumentati in tutto il paese e si sono stabilizzati per qualche tempo.

Le statistiche finanziarie mostrano anche, sulla loro scala, che complessivamente il ritorno sull’investimento (ROI) sulla proprietà è relativamente breve. A seconda della posizione geografica, stiamo parlando di un ROI di 7 anni per gli acquisti nelle zone rurali contro i 20 anni nelle grandi aree urbane. Va notato che per investimenti così grandi (stiamo parlando di diverse migliaia o addirittura centinaia di migliaia di euro), 20 anni è un periodo di tempo ragionevole, soprattutto se pensiamo alle cose in termini di beni familiari che possono essere trasmessi per diverse generazioni.

Infine, tutti i professionisti concordano sul fatto che un buon investimento è un investimento ben pensato. Non è solo una questione di capitale investito. È essenziale guardare al medio e lungo termine e determinare quale redditività ci si può aspettare. È anche importante minimizzare i rischi.

Possiamo concludere che l’investimento in immobili rimane un investimento prudente e sicuro. Con una buona preparazione e una ricerca adeguata è possibile costruire un patrimonio solido e duraturo.

I numerosi vantaggi e riduzioni fiscali

Ne abbiamo parlato diverse volte. Alcuni stati favoriscono con le sue disposizioni fiscali vantaggiose l’investimento immobiliare per il maggior numero di persone. Diamo un’occhiata ai vantaggi e agli sgravi fiscali che esistono oggi.

Essere un locatore professionale ammobiliato: LMP
Questa riduzione d’imposta è stata istituita per i proprietari che affittano immobili ammobiliati con un reddito immobiliare annuale superiore a 23.000€. Per beneficiare di tutti i vantaggi devono iscriversi al Registro del Commercio. I loro affitti sono naturalmente tassati sulla base stabilita dalla legge finanziaria, ma in cambio beneficiano di una detrazione sugli oneri immobiliari e sull’imposta di successione. Il pacchetto prevede anche un’esenzione su una possibile plusvalenza al momento della rivendita, sull’ISF (Impôt Sur la Fortune) e permette il recupero dell’IVA.

Essere un locatore ammobiliato non professionale: LMNP
Questo schema riguarda gli investitori immobiliari il cui reddito da questo tipo di proprietà non supera i 23.000 euro all’anno. O se il reddito generato dalla loro proprietà ammobiliata non rappresenta più della metà del loro reddito complessivo. I vantaggi sono identici o quasi a quelli del regime LMP con alcune riduzioni supplementari. Qui si applica la legge Censi-Bouvard. Riguarda i proprietari di residenze per studenti, anziani o turisti. C’è un’ulteriore riduzione fiscale dell’11% sul capitale immobiliare investito in 9 anni.

Per saperne di più sui tipi di investimenti possibili, visita le nostre guide dettagliate:

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