Investire nel settore immobiliare: la guida completa

L’immobiliare è uno degli investimenti preferiti dai francesi, almeno per chi se lo può permettere. Quindi certamente, per alcuni di noi, costruire un patrimonio può essere parte del dominio dei sogni. Immobiliare non è a priori l’investimento più conveniente, ma ci sono soluzioni per esporsi ad esso e ottenere rendimenti equivalenti ad un investimento in affitto senza dover mettere diverse centinaia di migliaia di euro sul tavolo. Quindi, come si può beneficiare della performance della pietra in base al proprio budget?

Investimento diretto: scelte illimitate

L’investimento immobiliare diretto è la prima soluzione che viene in mente. Per fare questo, possedere una residenza principale è un’attività, in quanto vi renderà più facile prendere in prestito e vi sentirete più sicuri in termini di ricchezza che investire nel mercato azionario. D’altro canto, non è sempre la migliore transazione finanziaria da effettuare.

Fare un accordo con un promotore immobiliareConfronta il costo dell’affitto con il costo dell’ipoteca necessaria per completare l’acquisizione. Si può essere sorpresi dal risultato, a volte può essere più interessante acquistare una piccola area da affittare e affittare la propria casa piuttosto che la propria.
Gli investimenti immobiliari sono cresciuti fortemente negli ultimi anni, in particolare grazie ai meccanismi di esenzione fiscale che contribuiscono all’attrattiva di queste formule. Oltre al classico appartamento nelle grandi città, è anche possibile acquistare alloggi in affitto stagionale in località turistiche, aree forestali o agricole, locali commerciali e persino parcheggi.

Tutte queste proprietà hanno biglietti d’ingresso, profili di rischio e di remunerazione diversi. Anche la tassazione deve essere presa in considerazione, non solo in base alle operazioni di esenzione fiscale, ma anche per il rapporto tra rendimento e potenziale di apprezzamento.
D’altro canto, gli investimenti diretti risentono di rischi più elevati a causa della mancanza di diversificazione. Se avete solo una o due proprietà, taglierete gran parte del vostro reddito regolare in caso di cambio di inquilino, di un disastro o semplicemente di una ristrutturazione.

Inoltre, può essere più difficile e costoso rivendere i vostri beni a un prezzo interessante in caso di urgente necessità. Sarà anche difficile liberare parte della liquidità bloccata (10% del valore dell’immobile, ad esempio), a meno che non si effettui un prestito ipotecando una parte del proprio patrimonio.

Immobili alla portata di tutti: SCPI e Crowdfunding

Investimento immobiliare 2016I Real Estate Investment Trust (REIT) sono strutture simili ai fondi comuni di investimento ma con un forte orientamento immobiliare. Questi veicoli hanno la particolarità di dover pagare almeno il 90% del loro reddito sotto forma di dividendi.

Esistono due strutture di capitale, società a capitale aperto che accettano nuovi fondi su base permanente (entro certi limiti) e società chiuse che raccolgono capitale solo in aumenti decisi dagli azionisti e finalizzati all’acquisto di nuovi immobili.
È importante distinguere tra diversi concetti di prezzo per non aggrovigliare i vostri pennelli. Le società immobiliari quotate in borsa si considerano come azioni convenzionali, quindi il loro prezzo è molto più volatile del loro valore di mercato, noto anche come valore di realizzo.

D’altra parte, per acquistare SCPI non quotate, dovrete pagare il prezzo di sottoscrizione composto dal valore nominale e da un sovrapprezzo di emissione comprensivo delle commissioni di sottoscrizione (circa il 10%) e dell’incremento stimato del valore delle attività rispetto al valore nominale dell’azione.
Infine, la popolarità di FinTech, aziende che coniugano finanza e nuove tecnologie per presentare soluzioni innovative, ha colpito anche il mondo immobiliare. Per una volta, la Francia beneficia di un quadro piuttosto accomodante che ha permesso di moltiplicare le formule di investimento collaborativo nel settore immobiliare.

Ad esempio, è possibile finanziare nuovi progetti realizzati da sviluppatori, ma è anche possibile partecipare a investimenti in affitto o concedere un prestito ipotecario alle famiglie in difficoltà. Come sempre con le piattaforme di finanziamento partecipativo, verificare che la società che organizza la raccolta fondi sia un fornitore di servizi di investimento regolamentato e approvato dalle autorità francesi.

Ancor più di qualsiasi altro investimento finanziario, gli immobili richiedono quindi uno studio approfondito della vostra situazione patrimoniale. Questi progetti sono spesso destinati ad essere trasmessi in eredità o almeno a rimanere in famiglia a lungo termine, la formazione di una Société Civile Immobilière (S.C.I.C.I.) può quindi essere un veicolo flessibile e al tempo stesso ottimizzato dal punto di vista fiscale.

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